Prawo najmu lokalu komunalnego. Jak ustalić jego wartość w sprawie podziału majątku wspólnego byłych małżonków?

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ryszarda O. przy uczestnictwie Renaty O. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 maja 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 12 lutego 2008 r.:

“Czy w sprawie o podział majątku wspólnego, do którego przynależy m.in. prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego podlega rozliczeniu między byłymi małżonkami wartość tego prawa,

a w przypadku odpowiedzi twierdzącej:

w oparciu o jakie kryteria ustalać należy wartość owego prawa oraz czy, i w jakim zakresie należy uwzględniać możliwość preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę?”

podjął uchwałę:

Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie paw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku.

Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.

Z uzasadnienia

Przechodząc do pierwszego z zagadnień objętych pytaniem prawnym Sądu Okręgowego należy odnieść się do stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w uchwale z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02.

W uchwale tej przyjęto, że wartość najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach sprawy, okresu prawdopodobnego czasu trwania najmu.

W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że wartość prawa najmu jest określona przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu.

Wartości tej nie da się obliczyć odwołując się do kryterium wartości rynkowej, gdyż prawo najmu lokalu komunalnego nie jest przeznaczone do obrotu.

Odwołać się zatem należy do przeciętnego czynszu rynkowego, który najemca musiałby zapłacić za korzystanie z takiego samego lokalu. Wartość tę należy pomniejszyć o czynsz uiszczany za korzystanie z lokalu komunalnego, gdyż obowiązek uiszczania czynszu stanowi ekwiwalent prawa korzystania z lokalu.

Chodzi zatem o różnicę pomiędzy czynszem “wolnym” a czynszem uiszczanym przez najemcę lokalu komunalnego.

Zachowała więc aktualność powoływania uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02.

Wyraża ona słuszną zasadę, że wartością prawa najmu lokalu wchodzącego w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, podlegającego następnie podziałowi, jest różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a czynszem “wolnym”.

Stosowanie powyższej zasady z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy może prowadzić także do sytuacji, kiedy przyznane jednemu z byłych małżonków prawo najmu lokalu mieszkalnego będzie miało wartość zerową.

Może się bowiem zdarzyć, że czynsz uiszczany za lokal komunalny będzie równy czynszowi “wolnemu”.

Przy ustalaniu wartość prawa najmu objętego podziałem należy, na co zwrócił już uwagę Sąd Najwyższy w powoływanej wielokrotnie uchwale III CZP 28/02, uwzględnić czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

Drugi problem podniesiony przez Sąd Okręgowy to uwzględnienie przy dokonywaniu podziału prawa najmu lokalu możliwości nabycia takiego lokalu przez najemcę przy zastosowaniu obniżenia ceny (tzw. prawo do preferencyjnego nabycia lokalu).

Rozwiązanie tego problemu wymaga ustalenia charakteru prawnego możliwości preferencyjnego nabycia lokalu przez najemcę.

Kwestia ta nie jest uregulowana w ustawie. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: GospNierU) wskazano, że najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony, przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokalu przewidzianego do zbycia (art. 34 ust. 1 pkt 3).

Jednocześnie dla nabywców przewidziano obniżenie ceny należnej za dany lokal, przy czym obniżenie to następuje, co do zasady, według reguł określonych w uchwałach organów samorządowych.

Obowiązujące uregulowania pozwalają jednak stwierdzić, że ustawodawca bezpośrednio lub odpowiedni organ samorządowy podejmuje decyzje, które kształtują częściowo treść zawieranej umowy.

Chodzi o określenie ceny, jaką nabywca ma zapłacić za uzyskanie odrębnej własności lokalu, którego wcześniej był najemcą. Stronom odjęta została możliwość ustalenia wysokości ceny w sposób swobodny; muszą respektować reguły określone bezpośrednio w ustawie (por. art. 44 ustawy o komercjalizacji PKP) lub wynikające z uchwał organów samorządowych. Najemca nabywający lokal ma przy tym prawo domagania się, aby zbywca (właściciel lokalu) respektował wskazane wyżej normy.

Możliwość nabycia wynajmowanego lokalu komunalnego na zasadach preferencyjnych nie oznacza jednak, że do majątku wspólnego małżonków wchodzi przedmiot majątkowy, który można by określić jako prawo do preferencyjnego nabycia lokalu.

Wskazana możliwość nie jest bowiem prawem podmiotowym – jest to jedynie możliwość nabycia prawa do lokalu po cenie obniżonej spowodowana częściowym uregulowaniem przez ustawodawcę (bezpośrednio lub pośrednio) treści umowy zawieranej przez najemcę i właściciela nieruchomości.

Aby możliwość ta przekształciła się w podlegające ochronie uprawnienie, musi zostać spełnionych szereg przesłanek, takich jak: podjęcie przez właściciela (jednostkę samorządu terytorialnego) decyzji o sprzedaży i ogłoszenie tej decyzji, zawiadomienie najemcy pozostającego w stosunku najmu nawiązanym na czas nieokreślony o przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu, złożenie przez najemcę stosownego wniosku w terminie określonym ustawą (por. art. 34 i 35 GospNierU).

Najemca, zawiadomiony o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i przysługującym mu pierwszeństwie, może – lecz nie musi – podjąć decyzję o nabyciu lokalu.

O istnieniu uprawnienia wchodzącego w skład majątku wspólnego można by ewentualnie mówić dopiero od momentu, w którym zostały spełnione wymienione wyżej przesłanki, w szczególności, kiedy najemca złożył wniosek o nabycie lokalu.

Dopiero od tego momentu powstaje uprawnienie, które można określić i które podlega ochronie, a także którego wartość da się ustalić.