Jedno z małżonków mieszka samo we wspólnym domu po rozstaniu – czy drugiemu należy się zapłata?
Po rozstaniu mąż wyprowadza się ze wspólnego domu.
Żona zostaje w nim sama albo mieszka tam z dziećmi.
Nieruchomość nadal należy do obojga.
Mąż przez kilka lat:
- nie korzysta z domu;
- wynajmuje inne mieszkanie;
- nadal pozostaje współwłaścicielem;
- czasami uczestniczy w spłacie kredytu albo kosztach.
Przy podziale majątku mówi:
„Przez trzy lata sama korzystałaś z całego naszego domu. Należy mi się połowa rynkowego czynszu”.
Czy rzeczywiście?
Nie automatycznie.
Wynagrodzenie za wyłączne korzystanie ze wspólnej nieruchomości może w określonych sytuacjach przysługiwać. Nie wystarczy jednak sam fakt, że po rozstaniu w domu mieszkał tylko jeden małżonek.
Kluczowe jest ustalenie, czy drugi współwłaściciel został pozbawiony możliwości współposiadania i korzystania z nieruchomości.
Po rozwodzie nadal można być współwłaścicielem
Rozwód kończy wspólność majątkową, ale nie dokonuje automatycznie fizycznego podziału majątku.
Jeżeli dom wchodził do majątku wspólnego, po ustaniu wspólności byli małżonkowie pozostają współuprawnieni do niego aż do podziału.
Każdy współwłaściciel ma co do zasady prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, który można pogodzić z takim samym prawem pozostałych. Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że wynagrodzenie może powstać wtedy, gdy jeden współwłaściciel korzysta z rzeczy z naruszeniem uprawnień drugiego wynikających z art. 206 k.c.
Sama wyprowadzka nie oznacza automatycznie prawa do pieniędzy
Wyobraźmy sobie:
Mąż mówi:
„Nie chcę z tobą więcej mieszkać. Wyprowadzam się do swojej partnerki. Możesz zostać w domu do czasu podziału”.
Przez trzy lata:
- posiada klucze;
- nikt nie zabrania mu wejścia;
- nie domaga się dopuszczenia do korzystania;
- akceptuje, że żona zajmuje dom.
Po trzech latach żąda 150 000 zł „za bezumowne korzystanie”.
Takie żądanie nie musi być zasadne.
Sąd Najwyższy wskazuje, że jeżeli wyłączne korzystanie przez jednego ze współwłaścicieli odbywa się za zgodą – również dorozumianą – pozostałych, może istnieć uzgodniony sposób korzystania, który wyklucza roszczenie o wynagrodzenie za ten okres.
Kiedy roszczenie jest znacznie silniejsze?
Przykład drugi:
Po awanturze żona:
- wymienia zamki;
- odmawia wydania kluczy;
- pisze: „Nie masz tu wstępu”;
- nie pozwala mężowi korzystać z żadnego pomieszczenia;
- sama zajmuje cały dom.
Mąż pisemnie żąda dopuszczenia go do korzystania.
Żona odmawia.
Tutaj sytuacja jest zupełnie inna.
Sąd Najwyższy przyjmuje, że współwłaściciel korzystający z nieruchomości w sposób wyłączający analogiczne prawo drugiego może być zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia.
„Nie chciałem z nią mieszkać” a „nie mogłem korzystać”
To podstawowa różnica.
Roszczenie jest trudniejsze, jeżeli osoba:
- sama dobrowolnie się wyprowadziła;
- nie chciała wracać;
- akceptowała sposób korzystania;
- nigdy nie domagała się dostępu.
Silniejsze może być, jeżeli:
- chciała korzystać;
- została wykluczona;
- odebrano jej klucze;
- odmówiono wstępu;
- zajęto wszystkie pomieszczenia;
- jej rzeczy zostały usunięte;
- pisemne wezwania pozostawały bezskuteczne.
Czy trzeba rzeczywiście chcieć znowu zamieszkać z byłym małżonkiem?
Nie zawsze sytuacja musi sprowadzać się do fizycznego wspólnego zamieszkania.
Duży dom można czasem podzielić do korzystania.
Przykładowo:
- jedna osoba korzysta z parteru;
- druga z piętra;
- część pomieszczeń jest wspólna.
Jeżeli współkorzystanie jest niemożliwe, można żądać sądowego uregulowania sposobu korzystania albo dążyć do podziału majątku.
Sąd Najwyższy wskazuje, że w razie braku zgody współwłaściciele mogą domagać się sądowego rozstrzygnięcia sposobu wykonywania posiadania, w tym wydzielenia części nieruchomości do wyłącznego użytku.
Co jeśli żona została w domu z dziećmi?
To bardzo częsty przypadek.
Mąż wyprowadza się, a żona zostaje ze wspólnymi dziećmi, ponieważ:
- tam znajduje się ich szkoła;
- dzieci mają swoje pokoje;
- przeprowadzka byłaby destabilizująca.
Czy automatycznie oznacza to, że ojcu nic się nie należy?
Nie.
Ale obecność dzieci jest istotnym elementem całej sytuacji.
Trzeba rozważyć:
- kto faktycznie korzysta z nieruchomości;
- czy taki model został uzgodniony;
- czy mąż był pozbawiony możliwości korzystania;
- jak wyglądały alimenty;
- kto ponosił koszty domu;
- czy istniało inne porozumienie pomiędzy stronami.
Nie można mechanicznie powiedzieć:
„Żona mieszkała w domu trzy lata, więc należy się połowa czynszu rynkowego”.
Jak oblicza się ewentualne wynagrodzenie?
Nie musi to być połowa dowolnie wybranego czynszu.
Zazwyczaj znaczenie będzie miała:
- rynkowa wartość możliwości korzystania z nieruchomości;
- udział osoby pozbawionej korzystania;
- zakres faktycznego wyłączenia;
- okres;
- sposób korzystania;
- ewentualny podział nieruchomości.
Często konieczna może być opinia biegłego.
Od kiedy można liczyć wynagrodzenie?
To jedno z najważniejszych pytań.
Nie należy automatycznie zakładać, że od dnia wyprowadzki.
Istotne może być ustalenie momentu, w którym korzystanie jednego współwłaściciela zaczęło naruszać uprawnienie drugiego.
Przykładowo:
- mąż dobrowolnie wyprowadza się w styczniu;
- przez rok akceptuje sytuację;
- w lutym kolejnego roku żąda dostępu;
- żona odmawia.
To właśnie późniejszy moment może mieć znacznie większe znaczenie niż pierwotna data wyprowadzki.
Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy.
Wiadomości mogą mieć ogromne znaczenie
Warto zachować korespondencję.
Dla żony korzystna może być wiadomość:
„Zostajecie z dziećmi w domu do czasu podziału, ja nie zamierzam tam wracać”.
Może wskazywać na zgodę na określony sposób korzystania.
Dla męża:
„Proszę o wydanie mi kluczy i umożliwienie korzystania z części domu”.
Odpowiedź:
„Nie masz już tutaj prawa wchodzić”.
Może z kolei wskazywać na wyłączenie go ze współposiadania.
Wymiana zamków
Sama zmiana zamków może być bardzo istotnym dowodem, ale również wymaga kontekstu.
Jeżeli:
- drugi małżonek otrzymał nowe klucze;
- wymiana wynikała z uszkodzenia zamka,
nie świadczy o wykluczeniu.
Inaczej, gdy:
- zamki zmieniono po wyprowadzce;
- odmówiono wydania klucza;
- jasno zakazano wejścia.
Co z rachunkami?
Osoba mieszkająca sama w domu może ponosić:
- prąd;
- wodę;
- ogrzewanie;
- wywóz śmieci.
Nie wszystkie te wydatki powinny być automatycznie dzielone po połowie.
Koszty wynikające wyłącznie z bieżącego zużycia mogą obciążać przede wszystkim osobę faktycznie korzystającą.
Inaczej wygląda:
- podatek od nieruchomości;
- ubezpieczenie;
- konieczne naprawy;
- inne ciężary związane z rzeczą wspólną.
Kodeks cywilny przewiduje zasadę udziału współwłaścicieli w wydatkach i ciężarach związanych z rzeczą wspólną stosownie do udziałów.
Przy podziale majątku często trzeba więc rozliczać jednocześnie kilka kategorii:
- wyłączne korzystanie;
- koszty utrzymania;
- remonty;
- spłaty kredytu.
A co z kredytem hipotecznym?
To osobny problem.
Może się zdarzyć:
- żona mieszka sama w domu;
- mąż wynajmuje mieszkanie;
- jednocześnie nadal spłaca połowę kredytu.
Samo płacenie kredytu nie tworzy automatycznie prawa do określonej kwoty za korzystanie.
Może natomiast podlegać odrębnemu rozliczeniu pomiędzy byłymi małżonkami.
Trzeba więc oddzielić:
- odpowiedzialność wobec banku;
- rozliczenie rat pomiędzy stronami;
- ewentualne wynagrodzenie za wyłączne korzystanie.
To trzy różne zagadnienia.
Co jeżeli jedna osoba opłaca wszystkie remonty?
Również może powstać potrzeba rozliczenia nakładów i wydatków.
Nie każdy remont wykonany bez uzgodnienia zostanie automatycznie rozliczony w żądanej wysokości.
Inaczej może być oceniany:
- remont przeciekającego dachu;
- naprawa instalacji;
- konieczna wymiana pieca;
a inaczej:
- luksusowa przebudowa kuchni;
- jacuzzi;
- bardzo kosztowna aranżacja wykonana bez uzgodnienia.
Czy wynagrodzenia można żądać przy podziale majątku?
Roszczenia dotyczące sposobu korzystania ze wspólnego majątku oraz wzajemnych wydatków są często zgłaszane właśnie w postępowaniu o podział majątku.
Nie należy jednak czekać kilka lat bez żadnej reakcji, zakładając:
„Przy podziale wszystko sobie doliczymy”.
Im później, tym trudniej może być wykazać:
- kiedy doszło do wyłączenia;
- jakie były ustalenia;
- kto posiadał klucze;
- jakie koszty były ponoszone.
Jak zabezpieczyć swoją sytuację po wyprowadzce?
Jeżeli małżonek nie chce rezygnować z prawa do korzystania, warto jasno to komunikować.
Może napisać:
„Moja wyprowadzka jest związana z konfliktem między nami i nie oznacza rezygnacji z prawa do współposiadania nieruchomości. Proszę o ustalenie sposobu korzystania do czasu podziału majątku”.
Jeżeli nie chce fizycznie wracać, warto rozważyć:
- umowne określenie zasad;
- rozliczenie korzystania;
- szybszy podział majątku;
- sprzedaż domu.
Co powinien zabezpieczyć małżonek dochodzący wynagrodzenia?
Przydatne mogą być:
- dokument własności;
- wyrok rozwodowy;
- korespondencja;
- wezwania do dopuszczenia do korzystania;
- dowody odmowy;
- informacje o wymianie zamków;
- zeznania świadków;
- wycena wartości korzystania;
- dokumentacja dotycząca opłat.
Co może osłabić roszczenie?
- dobrowolna wieloletnia rezygnacja z korzystania;
- wyraźna zgoda, żeby druga osoba mieszkała sama;
- brak jakiegokolwiek sprzeciwu;
- posiadanie kluczy i nieograniczonego dostępu;
- uzgodniony podział nieruchomości do korzystania.
Sąd Najwyższy podkreśla, że przy dorozumianej zgodzie na wyłączne korzystanie przez jednego współwłaściciela sytuacja może zostać oceniona jako uzgodniony sposób korzystania, co zmienia ocenę roszczeń finansowych.
Co może je wzmocnić?
- odmowa wydania kluczy;
- zakaz wejścia;
- wymiana zamków;
- zajęcie całej nieruchomości;
- wielokrotne żądania dopuszczenia;
- dokumenty pokazujące rynkową wartość korzystania.
Wspólny dom po rozstaniu – sprawy w Krakowie
W takich sprawach bardzo ważne jest ustalenie chronologii:
- kiedy nastąpiła wyprowadzka;
- dlaczego;
- kto pozostał w domu;
- czy istniało porozumienie;
- kto posiadał klucze;
- czy drugi małżonek chciał korzystać;
- czy spotkał się z odmową;
- kto opłacał kredyt;
- kto ponosił koszty nieruchomości;
- kiedy rozpoczęto podział majątku.
Pomoc prawna może obejmować:
- analizę możliwości dochodzenia wynagrodzenia;
- ocenę wcześniejszych ustaleń;
- przygotowanie wezwania do dopuszczenia do współposiadania;
- rozliczenie kosztów nieruchomości;
- rozliczenie rat kredytu;
- zgłoszenie roszczeń w sprawie o podział majątku;
- reprezentację przed sądem w Krakowie.
Sam fakt, że po rozstaniu były mąż albo była żona mieszkał sam w całym wspólnym domu, nie daje jeszcze automatycznie drugiej osobie prawa do połowy hipotetycznego czynszu.
Kluczowe jest pytanie:
Czy korzystanie jednej osoby rzeczywiście pozbawiło drugiego współwłaściciela jego prawa do współposiadania i korzystania z nieruchomości, czy też taki sposób korzystania został przez strony zaakceptowany?
